사람들의 시간을 누가 더 많이 빼앗을 수 있느냐가 곧 누가 더 많은 돈을 버느냐가 된다.
주거용 부동산에서 가장 중요한 요소는 일자리. 상업용 부동산 역시 주거용 부동산을 따라 상권이 형성된다.
욕구 해결이 아니라 세상을 보는 눈을 키우는 데 초점을 맞추면 분명히 다른 길이 보일 것이다. 자신이 선택한 작은 세상에서 원하는 것을 얻어낼 수 있다면 더 큰 세상에서도 분명히 원하는 것을 얻어낼 수 있다. 원리는 같기 때문이다.
어떤 것을 선택할지, 즉 What을 고민하는 게 아니라 그것이 왜 필요한지, 즉 Why를 생각해야 한다.
"당신은 왜 그것(부동산 투자)을 하는가?"
"세상은 왜 그것(부동산)을 필요로 하는가?"
"앞으로 그것(부동산)은 어떻게 진화할까?"
내가 만약 어떤 회사에 투자를 해야 한다면 설립자에게 이 세 가지 질문을 할 것이고, 그 답변에 따라 투자 여부를 결정할 것이다.
부동산 호재 중 1등은 고급 일자리가 생기는 것이고, 다음으로 좋은 호재는 고급 일자리와 주거지를 연결해주는 교통이 생기는 것이다. 다음이 주거지 주위에 상권과 학군 그리고 자연환경이 뒷받침되는 것이다.
중요한 건 큰 흐름이다. 어디가 좋은 숲이고 어디가 나쁜 숲인지 정도를 구분할 수 있으면 된다. 그러니 부동산 공부하지 말고 지역을 공부해라.
고점 감지법>>
1) 가격소득 대비 주택 가격(PIR) 살피기
- 아파트 하나를 놓고 과거(평균)와 현재의 PIR 비교; 기왕이면 평균보다 낮은 수치일 때 매입하는 것이 좋다.
2) 오랜 기간 올랐다면 의심하자
- 수도권은 4~6년 지방은 2~4년 상승 경향 있음. 다만, 기간보다 더 중요한 것이 상승률이다.
3) 4년간 상승률 40~50퍼센트 이상이라면 주의하자 (매수X / 매도 고려)
4) 매매가와 전세가가 꾸준히 상승한 후, 매매가만 줄곧 상승하는 경우
- 실사용의 가치인 전세가는 그대로인데 수요의 몰림으로 매매가격이 오른 것이기 때뭄에 거품이 생기고 있다고 볼 수 있음.
5) 대형 평형, 주상복합, 나홀로 아파트의 오름 여부를 체크하라
- 부동산 호황기가 왔을 때 가장 늦게 오른다는 공통점이 있다. 만약 주변의 대형 평형, 주상복합 그리고 나홀로 아파트까지 가격이 많이 올랐다면 그 아패트는 고점일 확률이 높다.
하락 신호>> 아래 세 가지 이상 해당한다면 부동산이 하락 신호를 주고 있는 것.
1) 미분양이 증가하기 시작한다
2) 입지가 좋은 곳에도 청약경쟁률이 저조해진다
3) 성수기(10~2월)임에도 구축 아파트의 거래가 뜸해진다
- 세대수가 많은 단지는 전세에서 매매로, 20평대에서 30평대로 이사하는 수요가 늘 있다. 이마저 없다면 부동산 경기가 얼어붙은 것이다. 중개소에 있는 매물들이 언제 나온 것인지, 최근에 가격을 낮췄음에도 안 나가고 있는 건 아닌지 확인하자.
4) 전세가 남아돈다
5) 앞으로 예정되어 있는 공급이 많다
부동산 사이클>> (88p~93p ☆☆)
1) 하향기 나타나는 패턴
- 급매물 제외 거래 뜸함
- 건설사 분양 미루고 매매가 하락
- 부동산 부정적 인식 확대
- 공급이 중단된 지역에서는 매매가는 하락하지만 전세가는 상승하는 모습이 나타나고, 기존 공급물량이 소화되지 않아 미분양이 쌓여 있는 지역에서는 매매가와 전세가가 동반 하락하는 모습이 나타난다.
2) 바닥을 다지고 상승하기 전
- 분양 입주 끝나고 한동안 입주 없는 시기
- 기존 발생 미분양 조금씩 감소
- 거래량 조금씩 커짐 but 가격상승 X
- 공급 부족, 임차 수요 많아 전세 부족해짐-> 점차 전세가율 높아짐
3) 매수 매도 혼재 시기(☆집 사기 좋은 시기)
- 구축 아파트 선호 -> 전성기 맞이함
- 공급이 부족한 지역 중심으로 매매가와 전세가가 상승하는 양상 보임
- 투자자는 움직이지만, 실거주자는 망설임
4) 상승의 신호탄, 분양권 프리미엄
- 분양가 프리미엄 상승, 분양단지 높은 청약 경쟁률 -> 구축/분양권 투자에 좋은 타이밍
5) 대세 상승
- 분양권 과열 후 재건축, 재개발 (분양 전 입주권 확보 가능한 재건축/재개잘 수요 몰림)
- 재건축 아파트가 입지가 좋고 환금성이 좋기 때문에 재개발보다는 재건축이 먼저 오르고 재개발은 뒤늦게 상승한다. 이 시기는 똘똘한 입지의 재건축, 재개발 투자에 좋은 타이밍
6) 상승의 확산
- 모든 종목 상승 후 오르지 못한 종목; 주상복합, 나홀로 아파트도 관심 받음. 대형아파트의 투자 타이밍.
공급은 숲을 먼저 보고 나무를 봐야 한다.
Ex. 서울 전체적으로 공급이 넘치는데 특정 구의 공급만 적다 해서 그 지역에 투자했다가는 낭패 보기 쉽다.
미분양 정보 확인법>>
국토교통부(molit.go.kr) - 정보공개- 미분양 검색 - 오른쪽 월별 전국 미분양 엑셀파일
경매낙찰가율로 타이밍 잡는법>>
두인경매 - 낙찰통계 - 엑셀파일 - 연도별 정리 - 변곡점 (낙찰가율 갑자기 높아지거나 낮아지는 지점 포착; 낙찰가율이 낮아지다 최저점 찍고 올라가는 해가 좋은 타이밍 / 경쟁률이 지속적으로 줄어들다가 턴어라운드하여 급증하는 해가 좋은 타이밍)
재건축은 대지지분이 핵심 키워드다>
- 건물의 가격은 없어지고 대지의 가격만 남아 있기 때문이다. 아파트 하나에 여러 세대가 살고 있으므로 전체 대지 크기에서 세대수로 나눈 세대당 대지 지분이 실질적인 나의 대지 지분이다.
신도시 성공 투자 위한 네 가지 기준>>
- 사업규모가 다른 신도시에 비해 큼
- 사업주체가 정부(SH / LH)
- 구도심과 근접성이 좋음
- 일자리가 함께 들어옴
구도심 투자는 어떻게 할 것인가>>
1) 매매수요와 임차수요를 눈여겨보라
- '평균' 전세가율 대비 전세가율 낮으면 매도적기, 높으면 매수 적기
주택/상가 실거래가 조회; 밸류맵사이트/네이버
가격이 아닌 비율(상승률)
- 아파트/평형 간
거리에 따른 가격 변화
- 키워드를 지역으로 바꿔라
지역의 흐름과 평형의 흐름
- 지역의 흐름을 수평적 흐름이라고 본다면, 평형의 흐름은 수직적이다. 평형은 수평으로 움직인 후 수직으로 움직인다.
(A중소형 -> B중소형 -> C중소형 -> A대형)
가격=입지+상품성+가격 경쟁력
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